La caldaia si rompe, arriva il conguaglio del condominio, bisogna ridipingere casa prima di lasciarla… Tocca all'inquilino o al proprietario? È una delle domande più frequenti per chi vive in affitto. Ecco una guida chiara, con esempi pratici.
In breve
✓All'inquilino l'uso quotidiano e la piccola manutenzione; al proprietario la manutenzione straordinaria.
✓Criterio pratico: se si rompe per l'uso paga l'inquilino, se è vecchio o difettoso il proprietario.
✓Gli oneri accessori (pulizie, ascensore, riscaldamento…) sono in genere a carico dell'inquilino.
✓Prima di pagare l'inquilino può chiedere l'elenco delle spese e vedere i documenti.
01La regola base in una frase
●All'inquilino (conduttore)l'uso quotidiano e la piccola manutenzione.
●Al proprietario (locatore)la manutenzione straordinaria, le sostituzioni e gli adeguamenti di legge.
Lo stabilisce il Codice Civile:
●Art. 1575 c.c. – il locatore deve consegnare l'immobile in buono stato e mantenerlo idoneo all'uso.
●Art. 1576 c.c. – il locatore esegue tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, a carico dell'inquilino.
●Art. 1609 c.c. – le piccole riparazioni sono quelle dovute a deterioramenti da uso, non da vetustà o caso fortuito.
●Il criterio pratico
●Si è rotto perché l'ho usato → inquilino
●Si è rotto perché è vecchio o difettoso → proprietario
02Gli oneri accessori per legge
La Legge 392/1978, art. 9 mette a carico dell'inquilino, salvo patto contrario:
●Pulizia delle parti comuni (servizio e materiali)
●Ascensore (funzionamento e manutenzione ordinaria)
●Fornitura dell'acqua
●Energia elettrica, anche delle parti comuni
●Riscaldamento e condizionamento
●Spurgo pozzi neri e latrine
●Altri servizi comuni
●Portineria: 90% inquilino, 10% proprietario (si può pattuire una quota inferiore per l'inquilino)
03Tempi e diritti dell'inquilino
●Il pagamento va fatto entro 2 mesi dalla richiesta.
●Prima di pagare, ha diritto all'elenco dettagliato delle spese con i criteri di ripartizione.
●Può chiedere di vedere i documenti giustificativi (fatture, ricevute, rendiconto).
Importante
Attenzione alla formula "salvo patto contrario": il contratto può spostare alcune spese. Leggilo bene prima di firmare!
04Lavori straordinari: il canone può aumentare?
La L. 392/78 (art. 23) prevedeva che, dopo lavori straordinari importanti (es. rifacimento del tetto), il proprietario potesse chiedere un aumento del canone pari al massimo all'interesse legale sulla somma spesa, dedotti i contributi ricevuti.
Oggi, per gli affitti ad uso abitativo, questa norma è stata abrogata dalla Legge 431/1998: un eventuale aumento dipende da quanto previsto nel contratto. Resta rilevante soprattutto per le locazioni non abitative e i contratti datati.
05Chi paga cosa, voce per voce
Il riferimento è la Tabella degli oneri accessori (Allegato D al D.M. 16 gennaio 2017), obbligatoria per i contratti a canone concordato e usata come guida per tutti gli altri.
Inquilino Proprietario Divisa
06Ascensore
Inquilino
●Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
●Energia elettrica, ispezioni e collaudi
Proprietario
●Installazione e manutenzione straordinaria
●Adeguamento a nuove norme
07Riscaldamento, climatizzazione, acqua calda
Inquilino
●Combustibile, consumi, lettura contatori
●Manutenzione ordinaria, pulizia annuale, filtri
Proprietario
●Installazione e sostituzione dell'impianto
●Adeguamento a leggi e regolamenti
●Manutenzione straordinaria
08Autoclave
Inquilino
●Manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarica pressione
Proprietario
●Sostituzione impianto o componenti primari (pompa, serbatoio…)
●Imposte e tasse d'impianto
09Citofoni, illuminazione, allarmi, TV
Inquilino
●Manutenzione ordinaria
Proprietario
●Installazione, sostituzione, potenziamento
10Antincendio
Inquilino
●Ricarica estintori, ispezioni, manutenzione ordinaria
Proprietario
●Acquisto estintori, installazione impianto
11Parti comuni
Inquilino
●Manutenzione ordinaria di grondaie, scarichi, tetti, fognature
●Acqua e luce delle parti comuni
●Cura del verde
●Manutenzione ordinaria di serrature, caselle postali, zerbini, bidoni
Proprietario
●Sostituzione e manutenzione straordinaria di grondaie, scarichi, tetti, fognature
●Acquisto di serrature, caselle postali, zerbini, bidoni
12Dentro l'appartamento
Inquilino
●Tinteggiatura pareti
●Sostituzione vetri
●Rifacimento chiavi e serrature
●Manutenzione ordinaria di infissi, serrande, sanitari, impianto elettrico
●Verniciatura di legno e metallo
Proprietario
●Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
●Manutenzione straordinaria del riscaldamento
13Portineria
90% inquilino / 10% proprietario
●Stipendio e contributi del portiere
●Manutenzione ordinaria della guardiola
Proprietario
●Manutenzione straordinaria della guardiola
14Pulizie
Inquilino
●Costo dell'addetto o della ditta di pulizie
Proprietario
●Assunzione addetto o conferimento appalto
●Acquisto macchinari per pulizia
15Rifiuti e varie
Inquilino
●TARI (tassa rifiuti)
●Sacchi, disinfestazione, derattizzazione
●Sgombero neve
●Passo carrabile (occupazione suolo)
Proprietario
●Acquisto bidoni e contenitori
●Occupazione suolo per lavori condominiali
16Esempi pratici
17La caldaia
Revisione annuale e controllo fumi → inquilino
Dopo 15 anni si blocca e va sostituita → proprietario
18Il vetro rotto
Il pallone dei bambini rompe il vetro → inquilino
Il serramento è marcio e va cambiato → proprietario
19L'ascensore
Spese ordinarie e corrente → inquilino
Installazione di un nuovo ascensore → proprietario
20Il portiere
Costo annuo 1.000 € → 900 € inquilino, 100 € proprietario
(se il contratto non dice diversamente)
21Lasciare casa
Pareti ingrigite dall'uso normale → inquilino
Muffa da infiltrazioni dal tetto → proprietario
22Il conguaglio
Arriva una richiesta di 480 €: chiedi il dettaglio delle voci e verifica che non ci siano spese straordinarie.
Poi hai 2 mesi per saldare.
23Checklist per inquilini e proprietari
●Leggi nel contratto la clausola su spese e oneri accessori
●Allega (o richiama) la tabella del D.M. 16/01/2017
●Chiedi sempre il rendiconto dettagliato prima di pagare
●Fai foto datate dell'immobile all'ingresso e all'uscita
●Guasto urgente di competenza del proprietario? Avvisalo subito per iscritto (PEC o raccomandata). Se non interviene, puoi eseguire le riparazioni urgenti e chiedere il rimborso (art. 1577 c.c.)
●Conserva ricevute e comunicazioni per tutta la durata del contratto
24Norme di riferimento
●Codice Civile, artt. 1575, 1576, 1577, 1609 – Normattiva
●Legge 27 luglio 1978, n. 392 (art. 9) – Normattiva
●Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Normattiva
●D.M. 16 gennaio 2017, Allegato D – G.U. Serie Generale n. 62 del 15/03/2017
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Questo articolo ha finalità informative generali e non sostituisce la consulenza di un professionista. Per casi specifici rivolgiti a un nostro avvocato.
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